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农地使用权证券化大有可为

发布时间:2021-01-21 16:17:00 阅读: 来源:往复泵厂家

农地使用权证券化大有可为

目前,信贷资产证券化正在如火如荼的推进之中,有关部门将之视为盘活存量信贷资源的重要手段。然而,随着我国城镇化的不断推进,农地证券化也日益迫切。农村土地证券化包括农地使用权的证券化与农地(抵押)贷款的证券化两个方面。限于法规的制约,目前农村土地抵押贷款业务零星推出,其证券化无从谈起,本文主要探讨农村土地使用权流转的证券化。  农村土地证券化  的意义  土地证券化也称土地资金化,通过金融工具,不能流动的土地资产获得流动性。这一过程称之为证券化;因资金是流动性最强的资产,所以这一过程通常也称为土地资金化。目前我国农地使用权包括土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权,借助金融工具将之证券化很有必要性。首先,这一过程有利于土地改革的深化。证券化能在一定程度上促进土地流转,盘活农民土地,增加财产性收入。同时它还便于农村土地成片经营,发展现代农业;其次,有助于推动城镇化与社会转型。当前,我国农民失地与良田搁荒并存,城镇化“圈地”、“征地”致6500多万农民失地,而搁荒农地保守估计在5000多万亩。土地证券化能在一定程度上缓解城镇化过程的矛盾。第三,土地证券化对减少土地配置失衡与土地退出机制也不无功效。  农地使用权证券化  的三种模式  近几年,我国农村土地土地使用权(流转)证券化开始起步,主要有以下三种模式。  第一,农地使用权入股模式。  即将农地未来收益予以资本化。这种未来收益包括直接经营土地的收益,或土地转租而来的收益。农户以耕地入股,组织土地股份合作社或农业公司,自己参与经营或外出务工,年底分红。目前在发达地区的长三角地区比较流行,如浙江、上海与苏州等近郊。如苏州土地股份合作社由农民自愿以土地承包经营权入股组建,每年按每亩600元至1200元不等分红,利用土地规划,通过对内或对外公开招标落实经营主体,发展现代农业或从事二三产业,这种按土地分红的方式实际上就是土地使用权的证券化。但土地承包经营权入股在实践中面临着入股的清算与转移等相关法律问题,目前需要明确入股的界定与解释,完善相关主体的法律地位与公司治理结构等。  第二,重庆等地的“地票”模式。  2008年12月4日,重庆土地交易所成立,“地票”开始交易,当年12月5日推出的第一桩“地票”每亩价格8.53万元。目前“地票”交易每亩成交价格多在20万元以上。  “地票”不用于土地的直接流转,而是通过农地与市地置换指标来达到土地空间上的间接流转。土地是不能流动的资产,“地票”将空间上不能流动的农地与市地通过用地指标实行了置换,其实质是农地空间的证券化。其运作原理首先是将农村宅基地及其附属设施用地等农村集体建设用地复垦成耕地,然而将多出的耕地指标置换给市地。“地票”将市地建设用地增加和农地建设用地减少挂钩,能在一定程度上减少农村建设用地浪费,缓解城市建设用地紧张的矛盾。地票款直接投向“三农”,用于农民补偿等方面。  该模式在运行过程中也存在一些问题,主要表现在以下三个方面:其一,上游交易补偿不到位,“地票”在农民与集体组织之间的分配比例仍有待明确。其二,“地票”二级市场存在拆细交易风险,会引发投机而招致政策干预。其三,农民通过“地票”获得补偿收益后,就地城镇化更加困难。  第三,农地信托模式。  2010年以来,浙江、福建及湖南等地先后出现农地流转信托方式。即利用信托原理将农村土地使用权作为信托标的,实现土地受益权的标准化和凭证化,农民凭证定期领取收益。 2011年5月,福建沙县成立了“源丰”农村土地承包经营权信托有限公司,尝试土地信托流转。2012年6月,湖南益阳也在农村土地承包经营权确权颁证的基础上推进土地信托流转。  上述两地的模式大同小异,其基本做法是先由政府出资在乡镇设立土地信托机构,农民在自愿的前提下,将其土地承包经营权委托给这一机构,并与之签订土地信托合同,土地信托机构则将受托的承包地租赁给农业企业、专业合作社及种粮大户,这些专业农业经营者通过土地成片经营而获得规模产出。从试点情况来看,土地信托流转能在现有的制度框架下明显提高土地流转效率,在农村土地确权工作完成较好的地区具有推广价值。目前来看,农村土地信托尚处于起步阶段,其组织只在乡镇层面出现,信托人即农户的权益如何保护,受托人是否有能力(资金、技术与专业人才)真正履行信托责任尚存疑问,另外,土地经营者的风险也不可不察。  政府出资建设的土地信托机构更多是一种中介功能,离真正意义上的信托仍有很长的路要走。除此而外,一些专业信托公司也开始介入农村土地流转业务。报载北京国际信托有限公司等即将推出土地流转信托产品。与之前一些地方出现的土地流转中介色彩浓厚的农地信托组织相比,“北京信托”等专业信托机构从事农地信托业务有其独特的优势,由于具体方案未出,笔者不敢妄加评论,但有一点必须注意的是,农地信托不同于市地信托,农地固有的投资周期长、收益低等特点需要更长期的土地信托受益凭证与之相匹配。  农地证券化  须因地制宜  上述证券化流转模式各有利弊,受各种主客观条件的限制,农村土地使用权流转的证券化困难重重,应针对各地农村的不同情况采取不同的模式,而无论采用何种模式,关键是要保证农民权益。发达地区的农村,人均占地相对较少,土地资源十分有限,可采取土地入股模式。“地票”适合远郊及欠发达地区,应形成更大范围的市场,从而促进市地与农地指标在全国范围内更有效率的配置;而农地信托比较适合集团化农业开发,对确权基础比较好的农业大省有着广阔的应用前景。

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